On a acheté un terrain pour construire un chalet

OK je me lance ! Cela m’angoisse un peu de partager avec vous notre nouvelle aventure: celle d’avoir acheté un terrain pour y faire construire un chalet. Mais je me dis que tout ce processus est parfois si difficile à « débroussailler » qu’il sera peut-être utile que je détaille avec vous notre expérience, les bons coups comme les mauvais. En effet, c’est avec humilité et le désir d’apprendre que je veux partager sur le blog toutes les étapes de notre projet de construction de chalet. Certains d’entre vous sont certainement plus expérimentés que moi et je prendrai volontiers vos conseils au fil des mois. Sur le blog, je documenterai la façon dont nous vivons l’aventure, en espérant que certains points pourront vous aider. Commençons alors par le début: nous avons acheté un terrain ! Voici ce qui a guidé nos choix.

acheter un terrain: tout ce qu'il faut savoir
Notre terrain – un peu dur à visualiser

Pourquoi acheter un terrain plutôt qu’un chalet déjà construit ?

Bien honnêtement, nous n’avons pas envisagé acheter un chalet, surtout vu les circonstances. En ce moment au Québec, les propriétés même dans un état peu enviable s’envolent comme des petits pains chauds, les prix sont assez élevés, les surenchères sont devenues la norme et l’idée de passer nos week-ends à rénover un vieux chalet ne nous enchantait guère. Trouver des entrepreneurs en région pour des travaux mineurs, c’est toute une gageure ! Acheter un terrain et construire revient plus cher qu’acheter un vieux chalet à rénover mais peut être équivalent à acheter un beau chalet en bon état et bien placé. La grosse différence: en construisant on a un bien en parfait état, à notre goût et c’est un « investissement » qui se loue vite et bien, à condition de trouver le bon terrain.

Lors de l’achat d’un terrain, vous n’êtes pas obligé de fournir 20% de mise de fonds comme cela est exigé par la banque pour un achat de chalet (propriété qui n’est pas votre résidence principale) mais il est certain que si vous comptez construire, sans apport financier ce sera difficile. Un chalet est rarement un « investissement » au sens propre du terme, le banquier vous le dira. 

Nos critères pour acheter un terrain

Se lancer dans un achat de terrain est avant tout une décision financière et une décision de vie. On pourrait acheter un terrain pour ne rien bâtir dessus, juste pour le garder comme propriété foncière.  Dans notre cas, nous savions que nous voulions construire un chalet. Les prochains mois nous diront si le projet pourra se réaliser cette année, puisque l’augmentation des prix en rénovation est grande. 

Notre premier critère: quelle capacité financière a t-on pour acheter un terrain et bâtir une maison ?

Avant même de chercher un terrain, nous avons consulté notre conseiller financier afin de déterminer notre capacité financière et donc le coût total du projet que nous pouvions envisager.

Nous avons fait des scénarios avec des coûts de construction de 200$ du pied carré pour voir quelle était notre marge pour acheter un terrain et construire. 

Beaucoup de coûts sont associés à la phase préparatoire de construction:

  • frais lors de l’achat (notaire, taxe de mutation)
  • certificat de localisation et arpenteur,
  • test de sol (si puit artésien et fosse septique)
  • plans de construction (technologue en architecture ou architecte)
  • permis de construction,
  • déboisement,
  • terrassement aménagement du terrain
  • creusage du puit artésien et fosse sceptique (ou branchement aux égouts et aqueduc)
  • traitement d’eau (si l’eau puisée n’est pas belle)
  • branchement aux services publics (Hydro, aqueduc…)

Lisez toutes les étapes de construction d’une maison ici

Il faut encore aller plus loin dans la démarche financière.. combien peut couter le fait d’avoir un chalet à l’année ? Calculez:

  • meubler entièrement le chalet
  • frais d’essence mensuels pour se rendre au chalet
  • assurances (plus chères encore si vous comptez louer)
  • chauffage, électricité, internet
  • déneigement
  • taxes foncières
  • impôts à payer sur les revenus de location
  • frais de ménage et location

Vous vous faites une belle feuille Excel comme nous avons fait, avec plein de scénarios de prix de terrain, prix de maison, tous les autres frais et les revenus estimés de location. Dans notre cas, nous avons déterminé qu’il serait mieux de louer le chalet 60 jours par année…mais nous avons budgété le projet pour pouvoir se passer de location. 

On vous met à disposition notre feuille Excell de coût de construction. À vous de la remplir et de l’ajuster souvent en fonction des changements

Calculateur-coût-constructionTélécharger
calculateur de cout de construction de maison ou chalet

Notre deuxième critère: acheter un terrain dans une municipalité qui avait un potentiel touristique intéressant

Comme lorsqu’on achète une maison, la localisation est LE critère qui fera qu’un terrain ne perdra pas de valeur et pourra même en gagner. Les endroits qui ont un potentiel touristique sont forcément prisés: près d’un lac, près de pentes de ski, près de beaux sentiers de randonnées, près d’un village sympa. Nous avons réussi à réunir ces 4 critères dans la région de Lanaudière.

Attention: certaines municipalités interdisent la location ou imposent une durée minimale de location. Renseignez-vous avant de visiter des terrains si vous voulez louer. Mise à jour 2022:  il sera bientôt interdit de louer à court terme autour de notre lac. Comme quoi, faites très attention si vous misez tout votre achat sur de la location court terme, les règlements peuvent changer.

Notre troisième critère: acheter dans la nature, proche d’un village et à 1h30 maximum de Montréal. 

Un terrain bord de l’eau, c’est le rêve ! Hélas, il n’en reste presque pas qui ne sont pas construits dans un rayon de 1h30 de Montréal. Ils sont sinon hors de prix. Nous avons regardé des bords de rivières, mais ce sont souvent des zones très humides avec des interdictions de construction sur les bandes riveraines. Finalement, un terrain en deuxième bordure de lac avec une très belle vue et un accès à une plage était la meilleure des options que nous avons trouvée, à 5 minutes d’une petite station de ski.

Notre quatrième critère: la topographie du terrain

Nous avons visité de très beaux terrains mais où la pente pour se rendre était si importante que les coûts de construction auraient été décuplés. Et que dire de la problématique d’accès en voiture si vous devez grimper une pente mal déneigée en plein hiver.  Les bords de rivières ou de lacs sont assujettis à la règle du 10 mètres (ou  plus) de protection des berges et font en sorte que vous n’avez pas toujours la vue escomptée…pour un prix élevé. Enfin, l’orientation du terrain face au soleil est cruciale. 

comment acheter un terrain au Québec
Ici on accède au terrain au même niveau que la rue, déneigée par la municipalité

Tous les autres points à vérifier avant d’acheter un terrain

Bien que chercher un terrain soit un peu plus facile que chercher un chalet déjà bâti, vous devez vous déplacer pour voir et c’est parfois un peu folklorique de prendre rendez-vous avec des propriétaires de terrain. Une fois vos critères réunis, il y a plusieurs autres points très importants à regarder. J’ai consulté Fabienne Roché, courtière immobilière qui a acheté récemment un terrain proche du mien afin de ne rien oublier.

1. Desservi en électricité, eau, égouts, route d’accès déneigée ?

Une route d’accès déneigée par la municipalité, ce n’est pas négligeable. Nous avons visité des terrains dont l’accès n’était pas déneigé. Pas pratique. S’il n’y a aucun poteau électrique à proximité, cela peut coûter assez cher de faire tirer une ligne d’électricité par Hydro Québec et cela peut être assez long. Il se pourrait aussi qu’Hydro Québec ne desserve pas votre terrain dans ce cas là il faut envisager les panneaux solaires. Nous avons un poteau d’Hydro devant notre terrain mais il n’y a pas d’aqueduc. Il faudra faire construire un puit artésien, une fosse septique (et champ d’épuration). Ce sont des coûts qu’il est possible de prévoir, dans une certaine mesure. Je reviendrai sur la construction du puit (le coût est encore inconnu) mais il existe un registre des forages réalisés sur le territoire québécois que vous pouvez consulter pour avoir une idée des distances creusées sur des terrains voisins du vôtre.

2. Qualité du terrain et de son environnement immédiat

Très difficile à dire lorsqu’on n’est pas un expert. Toutefois, vous pouvez appeler l’urbanisme de la municipalité qui vous donnera plusieurs informations.

  • Quelle taille minimale de maison exige la municipalité = le terrain est-il assez grand pour pouvoir construire ? À l’inverse, certaines municipalités interdisent les mini chalets, alors si c’est votre plan, renseignez-vous avant d’acheter le terrain.
  • Quel type de construction est permise sur votre terrain ? Mini chalets, maison bi générations, triplex peuvent être interdits de construction.
  • Le terrain est-il dans une zone humide ?
  • Est-il dans une zone inondable ?
  • Le sol a t-il été contaminé dans le passé (vérifier l’historique du terrain ou faire faire un test de sol)
  • L’environnement immédiat, par exemple le lac, est-il contaminé aux algues bleues, etc.
  • Y a t-il des nuisances sonores autours ? Lac avec bateaux à moteur, train, sentiers de motocross, route très passante ou voisins beaucoup trop proches
  • Quelle est la qualité du sol ? Seul un expert en sols pourra le déterminer avec certitude mais parfois c’est évident. De gros rochers signifient qu’il faudra dynamiter pour construire $$$
  • Y a t-il de gros projets de développement autour du terrain ?
  • Votre terrain est-il sur une rue ? Sans nom de rue, pas d’émission de permis de construire. La procédure pour obtenir un nom de rue peut prendre un peu de temps… 

3. Le terrain fait-il partie d’un projet ?

Certains terrains sont vendus par des développeurs. Il y aura donc des taxes TPS et TVQ qui s’ajouteront sur le prix de la vente. Le développeur peut aussi inclure certains coûts dans son projet de développement.

4. Quelles sont les servitudes du terrain ?

Demandez à voir les servitudes notariées de votre terrain: un accès au lac ou des droits de passages ?

S’entourer des bons professionnels

Un courtier immobilier

Nous ne l’avons pas fait car nous avons trouvé notre terrain sur les petites annonces, mais cela peut être une bonne idée d’être représenté par un courtier qui fera plusieurs vérifications pour vous et qui a une assurance professionnelle qui couvre l’acheteur.

Les courtiers ont une obligation de vérification (sols contaminés, zones inondables etc… ). Il contacte l’urbanisme pour avoir les infos les plus précises possibles. Le courtier vérifie aussi professionnellement tous les documents (le notaire fait une partie et le courtier une autre partie).

Un bon notaire

La vente de terrain est un domaine dans lequel il y a beaucoup de fraudes. Un bon notaire saura quels documents exiger de la part du vendeur. 

Vous voyez qu’il y a BEAUCOUP de facteurs à vérifier avant d’acheter un terrain pour bâtir et surtout beaucoup de calculs préparatoires à faire. Malgré ces calculs préparatoires, nous sommes encore en train d’en faire car le prix des matériaux a tellement augmenté et la pénurie actuelle de certains items fait que nous allons devoir voir si nous construisons en 2021 ou délayons le projet.

La suite de l’aventure….

Un premier plan de chalet que nous avons dû abandonner en 2021

Une deuxième construction de chalet qui ira de l’avant en 2022

47 commentaires

  4. Bonjour Stéphanie, avez-vous finalement réalisé votre projet?
    De notre côté, nous cherchons présentement un terrain sur le bord d’un lac pour construire. Auriez-vous des références à nous donner? Merci!

  5. Bonjour Stéphanie, nous avons récemment acheter un terrain dans Lanaudière pas très loin. Avez-vous des firmes a me référer pour les tests de sols (percolations, qualité portante, etc.) Nous sommes présentement dans les plans, et le nettoyage du terrain (enlever arbre mort, sentier d’acces car végétations très dense) J’aimerais aussi avoir des recommandations pour firme d’arpenteur afin de faire faire le certification de localisation.

    Merci a l’avance

    Yan et Chantal

  6. Bonjour Stéphanie, j’ai le même projet que vous mais je vois que depuis février vous n’avez pas publié est ce que vous avez changé de page ou tout simplement arrêté de publier?

  7. Bonjour Stéphanie. Quels sont les verifications qu’on peut faire avec la villes où se trouve le terrain à acheter. Je be sais pas pr ou commencer. Avec qui dois-je valider la viabilité de consrtuire une maison sur le terrain. Aussi j’aimerais savoir comment valider le type de maison permis dans cette zone.
    Mervi

  8. Bonjour,

    Un grand merci pour ce blogue, vraiment très intéressant et très instructif. Nous avons identifiée un terrain et nous nous lançons également dans l’aventure. On se croise les doigts pour que l’achat du terrain fonctionne.
    Merci pour tous vos précieux conseils et félicitations pour l’idée du blogue.

  9. Moi aussi j’aimerais bien réaliser un projet similaire, mais avec un préfab. Terrain toujours pas débusqué – ça regarde mal! On suis votre aventure avec intérêt!

  11. Bonjour

    C’est drôle nous avons acheté un terrain dans votre coin voilà 6-7 ans et notre projet de chalet se met en branle présentement. Nous sommes en haut dans le secteur à développer. Nous serons peut-être pas loin un de l’autre

    Je vais suivre votre projet avec intérêt !!!!

  12. Wow vraiment génial comme idée de blogue. Nous commençons les démarches pour trouver un terrain en bordure d’un lac, et nous ne savons pas par où commencer, mais pour le reste quand on aura trouvé… la description complète que vous avez faite pour la suite est géniale pour nous. Mais savez-vous quelle est la meilleure démarche pour dénicher des terrains à vendre dans les Laurentides? Un agent, la ville ou autres? Merci.

    Guy

  13. Bonjour Stephanie,
    Les informations que tu partages avec nous sont d’une grande valeur. Bonne chance dans ce projet. J’ai hâte de lire la suite.

  14. Bon matin Stéphanie

    Je suis justement le dedans à temps plein, test de sol, défrichage, préliminaire avec l’arpanteur géometre, demande de permis avec la ville, soumission avec les contracteurs pour trouver le meilleur qualité / prix, toute est fait, le contracteur est choisie présentement, l’an passé nous avons acheté 2 très beaux terrains sur le bord de la rivière Ouareau à Chertsey, aucun problème pour construire, un terrain de 40 et l’autre de 45,000/pi. Carré.

    Notre intentions étaient de construire deux chalets en même temps pour réduire les coûts mais avec tout les augmentations, notre projet s’arrêtera finalement à un, lorsque nous avons choisis le contracteur, je voulais qu’il soit accrédité par GCR, cette accréditation sert à nous protéger légalement contre certains risques qui pourrait survenir, exemple, votre entrepreneur demande une mise de fond de 20% avant le début des travaux, pour moi, ça signifie 90,000$, si l’entrepreneur n’est pas accrédité GCR qu’elle sera votre recours pour récupérer votre mise de fond si jamais il fait faillite? Bonne chance, en étant accrédité GCR votre mise de fond est protégé jusqu’à un montant maximal de 50,000$ ce qui n’est pas négligeable
    .
    C’était seulement un petit conseil pour les futurs personnes qui désireraient se faire construire un chalet neuf où une maison neuve, finalement l’entrepreneur que j’avais choisi ne l’à détenait pas, il fera la demande pour l’avoir, un autre conseil en passant, ne pas oublier que les soumissions qui vous sont remis sont normalement garantie pour 30 jours, après quoi, la soumission devra-t-etre refait et attention à tout les augmentations, les matériaux n’ont pas encore finis d’augmenter.

    Bonne chance dans vos projets et félicitation Stéphanie pour cette merveilleuse idée de faire un blogue là-dessus,

    • Merci monsieur Bouchard pour tous ces bons conseils. J’avoue qu’avant même l’achat du terrain nous connaissions notre entrepreneur, un ami qui a une grande expérience en construction de maisons neuves. J’avoue sinon que c’est angoissant de trouver la bonne personne. Vous nous avez donné un très bon conseil avec cette accréditation GCR. Bonne construction à vous !

  15. Bonjour,
    Félicitations pour votre projet.
    On a eu le même cheminement à la recherche d’un chalet et finalement. On avait opté pour l’achat de terrain. À 1h15 mn de Laval. C’est aussi un investissement. On avait les sou alors acheté 2 terrains mitoyens vu qu’on a 2 garçons adultes :)
    À date. En attente des soumissions pour la construction.
    La soumission solage déjà reçu et fosse et puit artésien. Un entrepreneur à 10mn des terrains
    Nous avons acheté notre plan sur dessindrummond. com avec quelques changements.
    Nous sommes très tres content de tout .Des terrains bord de lac de 82000 pu2 et 52000pi2.De la ville et son service de l’urbanisme. Du propriétaire qui nous a vendu. Du notaire.De l’entrepreneur. Du Technologue Guillaume.

    Bonne continuation

  16. Très intéressant !!
    Merci de partager le tout…..je suis du secteur de St-Donat au bord des pistes du mont Garceau et singe l’acquisition d’un terrain dans un contexte similaire à vous.
    Merci et bonne chance
    Alexandre

  17. Félicitations Stéphanie! Il y a beaucoup de choses à analyser pour une construction et p-e encore davantage pour un chalet, mais tu as fait tes devoirs! Bonne chance pour la suite des choses dans votre projet! ❤

  19. Bonne chance dans votre démarche et merci de partager votre expérience avec nous. J’espère aussi acheter un terrain en 2022 dans le but d’un auto-construction!

  20. Votre travail de recherche est super ! Je suis passé par ce processus en 2019 lorsque j’ai construit un chalet sur un terrain que je détenais déjà et je trouve thérapeutique de lire vos recherches et vos démarches. Je n’ai pas eu la même discipline et l’organisation dont vous faites preuve, mais à postériori, je dois dire que les éléments de planification que vous énumérez ici sont 100% pertinent. Ce travail de planification est réellement d’envergure et il ne faut absolument pas sous-estimer le temps qu’il peut requérir. À certains moments critique de la construction, c’est presque du temps complet, tant il faut organiser le timing des entrepreneurs, le choix des matériaux, la supervision sur le terrain, l’aménagement extérieur et la planification… des imprévus.

    Autre élément important de la planification: déterminer sa tolérance aux moustiques ! Cela n’est pas négligeable à la campagne, surtout entre mi-mai et mi-juillet… Perso, je suis un adepte du parfum Muskol :)

    Bonne continuité avec ce blogue que je viens de découvrir et qui me semble tout à fait charmant :)

    • Merci Samuel. Je sens que j’aurais bien besoin du coaching d’un expert comme vous. C’est drôle que vous mentionniez les moustiques car c’est LA chose que j’ai faite rajouter sur le plan de notre chalet: une veranda entièrement fermée par des moustiquaires. Je me suis fait dire aussi que c’était assez intense dans Lanaudière. Profitez bien de votre chalet, vous faites partie des chanceux qui avez construit au bon moment, avant la pandémie !

  21. Wow super idée ce blogue!
    J’ai justement acheté un terrain sur le bord d’un Lac l’été passé et nous voulons faire un projet similaire. Je vais vous suivre avec beaucoup d’intérêt

    • Merci Éric. C’est peut-être le même lac ? J’espère que notre projet se fera cet été, nous sommes encore en phase de soumission avec notre entrepreneur. Tous les prix ont augmenté. C’est assez stressant. À suivre !

  26. Bonjour Stéphanie, c’est trop top! Je viens de passer la journée à chercher des informations reliées à l’achat d’un terrain, de la construction, du registre foncier, des modèles de pré-fab, etc.
    Ton idée d’un blog est super: gros projet, beau partage. Merci, on va vous suivre!
    Olivier et Brigitte

  28. Félicitations pour votre achat! Très très hâte de suive votre aventure. Vos commentaires et conseils sont toujours pertinents et super intéressants.

  29. Bonjour Stéphanie, wow quel travail vous avez fait! Et merci de mettre toutes ces informations à notre dispositions. Le terrain choisi semble très bien situé, j’aime la vue que vous avez sur le lac. Bonne continuation dans ce projet emballant! Sylvie

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