Vous savez combien j’aime vous partager des infos utiles et pratiques sur le blogue. Lorsque j’ai rencontré Mercedes chez Montreal Guide Condo, j’ai trouvé qu’il serait vraiment intéressant qu’elle vous transmette ici ses savoirs, des plus inusités aux plus communs, en ce qui a trait à l’achat de copropriété. On est surs d’une chose : ce n’est pas le genre de connaissance qu’on acquiert sur les bancs d’école. Pour les habitués, peut-être avez-vous appris quelques-uns de ces détails à la dure. On s’assure aujourd’hui que vous soyez parés pour la prochaine fois avec ces 7 aspects souvent insoupçonnés de l’achat de copropriété.
1. La taxe de bienvenue : la ville vous accueille à bras ouverts
Dès le moment où vous pendez la crémaillère dans une nouvelle propriété, la municipalité tient à vous souhaiter la bienvenue à sa façon. Les droits de mutation immobilière, affectueusement surnommés la taxe de Bienvenue, en l’honneur du nom du ministre de l’immigration Jean Bienvenue, qui en avait recommandé l’instauration début 1976, doivent être payés à la ville chaque fois qu’un nouveau propriétaire prend possession d’un condo, d’une maison, d’un duplex, ou de tout autre type de propriété. Que ce soit parce que vous rachetez la part du condo de votre ex-conjoint, ou parce que votre oncle vous lègue son chalet à Tremblant, ce transfert de possession a un prix.
C’est pourquoi, en plus des honoraires du notaire (qui gagne très bien sa vie…!), des taxes municipales et scolaires, des frais de déménagement, et de votre budget déco, il vous faut aussi prévoir un certain montant pour la taxe de mutation dans vos dépenses initiales. À titre indicatif, pour une transaction de 200 000 $, les droits de mutation sont de 1 750 $, et de 3 750 $ pour une propriété à 350 000 $. Curieux? Vous pouvez facilement calculer la vôtre en ligne.
Avec le prix des maisons qui augmente allègrement, vous devinerez que cette charge prend de l’ampleur, faisant d’elle un des plus importants freins à l’achat de propriété. Si cet ajout à vos coûts initiaux vous déprime, soyez rassurés. Certaines villes comme Montréal et Laval proposent des programmes de remboursement de la taxe de mutation afin de motiver les Québécois à acheter des propriétés immobilières. Ça vaut la peine de vérifier si vous êtes admissible au programme. Sinon, disons-nous que le paiement de la taxe de mutation est comme une sorte de prix d’entrée dans la ville. Et même si on souhaitait s’en sauver ou la faire abolir, les villes ont tout de même besoin de cette entrée d’argent. Les experts soutiennent que si la taxe de mutation disparaissait, il faudrait que les villes augmentent leurs taxes foncières de 5 % pour contrebalancer la perte de ce revenu.
2. Les prix : aussi variables que la météo
Tandis qu’on parle d’argent, continuons dans cette lignée! Si vous commencez à magasiner parmi les nouveaux projets de condo, vous allez vite vous rendre compte que les prix ne sont pas souvent affichés en ligne, ce qui rend la comparaison entre les projets assez embêtante. Il y a deux raisons à cela :
- Les promoteurs préfèrent que vous les contactiez pour vous fournir la liste de prix et pourquoi pas aussi un « pitch d’ascenseur » pour vous charmer dès le premier contact;
- Les prix varient en fonction de tellement de variables qu’il serait ambitieux de vouloir les garder à jour en tout temps sur le site web.
Juste sur l’île de Montréal, les prix sont extrêmement différents d’un quartier à l’autre. Règle générale, plus on se rapproche du centre-ville, plus les unités sont petites et dispendieuses. Être près d’une station de métro, habiter en hauteur, acheter au début ou à la fin de la construction du projet sont autant de facteurs pouvant faire varier le prix de l’unité.
Si vous êtes plutôt à la recherche d’une propriété usagée, alors vous n’aurez aucun problème à connaître le prix de vente de celle-ci. Vous pouvez même constater si votre région se trouve dans un marché d’acheteurs ou de vendeurs grâce à cette carte interactive de Centris.
3. Les compagnons à quatre pattes : de bons colocs?
Passons maintenant aux choses sérieuses. Vous vous demandez si votre boule de poil pourra vous suivre lorsque vous emménagerez en condo. Une chose est sûre, les promoteurs qui interdisent les animaux de compagnie perdent automatiquement des ventes. Le promoteur décide de les permettre ou non dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété, c’est-à-dire la section plus difficile à amender.Par contre, même si le promoteur d’un nouveau projet vous assure que les animaux sont permis dans l’immeuble, une fois le conseil d’administration des copropriétaires formé, celui-ci pourrait bien réglementer la présence d’animaux en ajoutant des règlements d’immeuble à la déclaration de copropriété. Les copropriétaires, quant à eux, font souvent des compromis en règlementant la présence d’animaux et leurs déplacements dans les aires communes, par exemple.
Les animaux peuvent poser problème après un déménagement, car un nouvel environnement entraîne souvent des changements de comportement. En réponse à cela, l’entreprise Bark Busters offre le dressage à domicile pour corriger ce genre de comportement. Bref, il est tout à fait possible de cohabiter en harmonie avec ses propres animaux de compagnie, ou encore ceux des voisins! L’important, c’est de jeter un coup d’œil à la déclaration de copropriété avant d’emménager, et de toujours garder en tête qu’une copropriété, c’est une communauté.
4. Accueillir des locataires de courte durée, au risque de vivre dans un hôtel
Votre train de vie fait en sorte que vous êtes rarement à la maison? Vous êtes à la recherche d’un chez-vous tranquille et sécuritaire? Que vous répondiez par l’affirmative à l’une ou l’autre de ces questions, il en vaut la peine que vous sachiez comment vérifier si la location de courte durée est permise dans votre immeuble. Il s’agit d’une clause qui figure ou non dans la convention de copropriété, un document similaire à la déclaration de copropriété à l’exception qu’il ne doit pas forcément être notarié.
Bien que la location de courte durée, par exemple avec la plateforme Airbnb, consiste en un excellent revenu, elle a le potentiel de créer du désagrément pour les autres propriétaires qui partagent l’immeuble. Avoir des voyageurs qui entrent et sortent en tout temps peut engendrer des enjeux de sécurité et transformer l’ambiance d’une copropriété rapidement. Cette fameuse clause de la convention ne figure pas toujours dans le pitch de vente des représentants, qui veulent conquérir de nouveaux acheteurs. C’est pourquoi vous devez vous en informer, que ce soit parce que vous avez l’intention d’accueillir des voyageurs ou parce que vous ne voulez pas partager un immeuble avec eux.
Si vous habitez déjà un immeuble et que vous souhaitez faire changer les règles de location de courte durée, sachez qu’il est ardu, mais pas impossible, d’altérer la convention de copropriété en votre faveur. Vous devez rallier 90 % des copropriétaires autour d’un consensus pour faire modifier ce qu’on appelle la destination de l’immeuble. Plus simplement, il est aussi possible de faire adopter des règlements avec pénalités financières afin d’encadrer le séjour des touristes dans votre immeuble. Bref, on vous conseille de vérifier le tout avant d’acheter.
5. Méfiez-vous des frais de condo bon marché
De retour à l’argent : les frais de condo servent à garnir le portefeuille commun d’une copropriété pour subvenir à l’administration de l’immeuble de même qu’à l’entretien des aires communes. En 2016 à Montréal, les frais moyens par copropriétaire étaient de 198 $ par mois. Vous trouvez cela cher? Rassurez-vous, il s’agit de la plus haute moyenne au Québec.
Règle générale, les aspects suivants ont tendance à faire grimper les frais de condo : un immeuble de béton dans lequel l’insonorisation est meilleure; la présence de services tels qu’une terrasse commune, une piscine, des ascenseurs et un gym; une moins grande quantité d’unités; et l’ancienneté d’un bâtiment nécessitant plus d’entretien et de rénovations.
Les frais de condo comprennent également ce qu’on appelle un fonds de prévoyance, qui sert à accumuler des fonds en cas de problème urgent, comme un dégât d’eau. Deux visions existent par rapport au fonds de prévoyance. D’une part, c’est important d’en avoir un, car sans ça les frais de condo augmenteraient drastiquement lorsque, par exemple, il faudrait refaire le toit, et ce n’est pas tout le monde qui aurait le budget pour payer cette cotisation spéciale. Pour cette raison, il est important de bien vérifier l’état de l’immeuble et la qualité de la construction avant l’achat, de manière à anticiper de telles situations. D’autre part, il faut considérer que les frais payés pour le fonds de prévoyance ne seront pas nécessairement dépensés pendant que vous habiterez l’immeuble, et qu’ils sont non remboursables. L’idéal, c’est de trouver l’équilibre tout en ayant une vision de propriétaire à long terme et non de locataire à court terme.
Lorsque vous visitez un nouveau projet de condo, il se peut que les frais de condo qu’on vous vend aient été sous-estimés pour offrir un prix de vente plus avantageux. À titre indicatif, le standard est de prévoir 5 % des frais de condo pour le fonds de prévoyance, mais plusieurs experts considèrent que c’est insuffisant. Si on sous-estime l’importance de ce fonds, les frais de condo risquent tout simplement d’augmenter lorsqu’il faudra entretenir l’immeuble.
Au contraire, les projets résidentiels plus haut de gamme ont tendance à garder les frais de condo plus bas, car les copropriétaires sont plus fortunés et donc en mesure de pallier les dépenses potentielles en cas de travaux majeurs.
6. Stationnement non inclus
La plupart du temps, avoir une place de stationnement à son immeuble implique des frais de condo supplémentaires. Le déneigement et l’asphaltage pour les stationnements extérieurs et le chauffage, l’entretien du garage, et la protection du béton pour les stationnements intérieurs ajoutent des coûts considérables. Souvent, on vous offre l’option de prendre ou non une place de stationnement avec votre unité, à l’intérieur ou à l’extérieur selon la disponibilité, et vos frais individuels sont ajustés en conséquence.
7. Les plans : plus importants que jamais
On termine en force avec une notion inusitée. La plupart du temps, vous vous retrouvez à acheter un plan plutôt qu’un espace, car la plupart des unités de condo se vendent avant même d’être construites. Par conséquent, votre visite se limite à un tour dans le bureau des ventes de type maison mobile du promoteur, une semi-immersion dans une simulation de cuisine, et une présentation des images de ce qu’on prévoit être le produit fini qui tapissent les murs.
Ceci étant dit, il est important plus que jamais de comprendre les plans qu’on vous présente. Eh bien, figurez-vous que, sur les plans, les mesures sont prises à partir des murs extérieurs ce qui fait que votre résidence aura une moins grande superficie que le nombre de pieds carrés qu’on vous vend. Autrement dit, les pieds carrés sous l’épaisseur des murs sont comptés dans la superficie totale du condo. Un détail, nous direz-vous, mais il faut y penser quand on planifie l’occupation de l’espace et le mobilier.
Vous voilà maintenant prêts à passer la porte de ces bureaux des ventes plus confiants que jamais. Et si vous cherchez une bonne plate-forme web pour voir tous les projets immobiliers du Québec, c’est ici!!!